Autor: Frias Neto Consultoria Imobiliaria

Encontro do Secovi revela dados imobiliários de Piracicaba

13/4/2023 - Piracicaba - SP

Evento realizado na Frias Neto Consultoria de Imóveis reuniu empresários do setor e representantes do poder público para uma análise sobre o mercado da cidade.

 

A Frias Neto Consultoria de Imóveis recebeu na última terça-feira (11), mais uma edição do Encontro Secovi do Mercado Imobiliário de Piracicaba, realizado pelo Secovi-SP. O evento revelou dados específicos da cidade e análises produzidas pela Brain Inteligência Estratégica. Com um bom volume de vendas em 2022, a prospecção dos especialistas é para a necessidade de mais empreendimentos na cidade.

O sócio-Consultor da Brain Inteligência Estratégica, Marcelo Gonçalves, foi o palestrante da noite e apresentou os dados mais pertinentes sobre o mercado imobiliário nacional e claro, o piracicabano. De acordo com o consultor, o Brasil continua com o setor aquecido, mesmo com os juros altos. Ele acredita que uma das razões para este feito é a mudança de comportamento gerada pela pandemia da Covid-19, que fez muitas pessoas buscarem por casas e apartamentos mais confortáveis, além da capacidade dos bancos, que ainda oferecem juros menores no crédito imobiliário.

“Piracicaba teve um quarto trimestre muito bom em vendas. Então nós precisamos chamar atenção para isso. Se formos analisar, lançamos menos e vendemos mais. Automaticamente diminuímos a nossa oferta final. Um mercado equalizado não pode só vender, tem que lançar também. De qualquer modo, chama a atenção que mesmo o último trimestre de 2022 sendo muito conturbado, houve um grande número de vendas. Isso é uma informação muito boa. A gente ainda espera um ano de 2023 mais difícil, porém, não podemos reclamar, pois continuamos vendendo”, afirmou Marcelo.

Em 2021, foram lançados em Piracicaba 15 empreendimentos (3.550 unidades), sendo apenas três econômicos, mesmo apresentando crescimento com relação a 2020, os números de 2022 são menores, mas parecidos. Porém, despertam o alerta para a falta de investimentos em projetos mais acessíveis financeiramente.

No ano passado houve uma redução de lançamentos da ordem de 68% em relação a 2021. Mesmo assim, o mercado se manteve bastante aquecido. Foram lançados 13 empreendimentos (2.547 unidades) em 2022. Destes, cinco eram econômicos (1.364 unidades), contudo, nenhum deles foi introduzido no mercado no quarto trimestre. Neste período, foram realizados 2 lançamentos verticais, o equivalente a 154 novas unidades com o valor acima de R$ 250 mil.

Esse dado é importante porque desperta a atenção dos investidores e do poder público local sobre a quantidade de imóveis na cidade - visto que os empreendimentos econômicos tendem a disponibilizar mais habitações.

Quanto às vendas, Piracicaba fechou o ano passado com 3.198 negócios. O saldo é superior ao de 2021, que alcançou 2.297. Porém, quando o assunto é valor a balança inverte. Em 2022, o saldo foi de R$ 774,2 milhões, sendo que no ano retrasado chegou a R$ 955,1 milhões.

Atualmente, encontram-se disponíveis em Piracicaba imóveis de 33 empreendimentos. Sendo 6.474 ofertas lançadas e 1.330 em oferta final. De acordo com o levantamento da Brain, 50% deles são de alto padrão; 35,1% são de luxo; 19,1% econômico; e 19,2% do tipo standard.

Outro dado sobre as 6.474 ofertas lançadas é que o tipo econômico corresponde a 4.378 das unidades. Além disso, 32,3% (2.089) foi ofertada em 2021; 25,1% em 2022; e 18,6% (1.201) até 2018. E das 1.330 unidades residenciais disponíveis em dezembro do ano passado, 44,1% (586 unidades) foram lançadas em 2021; e 42% (558) em 2022.

Lotes - Em 2022 ainda houve o lançamento de 34.625 lotes - número menor que em 2021, quando chegou a 48.729. As vendas nesta área também foram inferiores. No ano passado foram vendidos 41.952 lotes; e em 2021 foram 53.550. O estoque de Piracicaba é de 19,6% de lotes.

Perspectivas de Piracicaba 

Para o diretor-presidente da Frias Neto Consultoria de Imóveis, Angelo Frias Neto, o conteúdo que foi compartilhado pelo Secovi-SP é fundamental para uma análise realista do mercado imobiliário piracicabano. “Foi interessante ver na apresentação sobre o crescimento orgânico na cidade. Além das pessoas que nascem, também há dinâmica social. As pessoas se casam, têm filhos, também se separam, saem das casas dos pais. Deste modo, a necessidade do imóvel sempre existe. Pode ser que em um determinado momento fique represado, mas não deixará de existir. Deste modo, ter acesso às informações como as da palestra do Secovi nos ajuda a saber em que produtos investir e também quais os melhores preços”, afirmou.

De acordo com a avaliação da Brain Estratégica, Piracicaba é uma cidade que tem muito para crescer ainda. Atualmente, possui 298 habitantes por quilômetro quadrado. Para efeito de comparação, a capital de São Paulo possui 7.398 hab/km²; e Campinas possui 1.359 hab/km² (IBGE - 2010).

Além disso, as moradias da cidade são em sua maioria são horizontais, ou seja, casas. Elas representam 88,7% do total, sendo que 11,3% são apartamentos. Um número parecido com o do país, em que as casas representam 89,3% dos domicílios.

A renda domiciliar dos piracicabanos, de todos da casa, está em 24% (34.775 pessoas) entre R$ 2.544,01 a R$ 4.458,00; 28% somando as faixas de renda entre R$ 4.458,00 e R$ 8.255,00 (40.716 pessoas); 11,1% representando as faixas de renda de R$ 8.255,01 a 16.768,00 (16.087 pessoas); e somente 3,2% ganhando acima de R$ 21.831 - o que em número absoluto representa 4.637 pessoas.

Outra boa perspectiva para o setor imobiliário de Piracicaba trata da idade da população. “Um quarto da população piracicabana é criança e jovem, ou seja, são oportunidades que teremos. Eles podem não comprar, mas alugam e movimentam o setor. Além disso, 37,8% estão na faixa etária de  25 a 49 anos. Esse é o mercado que mais vai comprar imóvel e fazer upgrade”, destacou Gonçalves. 

O especialista ainda pontuou sobre o crescimento orgânico de Piracicaba, que aumenta na mesma taxa do estado. “A projeção é que nasçam, anualmente, uma média de 4.160 pessoas nos próximos 5 anos na cidade. Essa perspectiva de crescimento também está presente nacionalmente. Ainda não somos um país de pessoas velhas. Isso significa público para o nosso negócio, pessoas que casam, que se separam e que emigram. O mercado vai sempre se adaptando e isso faz ele girar. Temos um mercado orgânico, que não precisamos fazer nada para existir”.

Outro ponto a favor do mercado da cidade é o aumento dos empregos. Estima-se que em Piracicaba existam mais de um pouco mais de 289 mil pessoas economicamente ativa e mais 200 mil empregos formais e informais. Assim como no país, a maioria ganha entre 1 e 2 salários mínimos - mais de 36% entre os economicamente ativos. Ganham mais de R$ 18.590 cerca de 4.795 pessoas.

Já o mercado imobiliário de Piracicaba cresce 2,1% anualmente, uma média de 3.226 domicílios comercializados - considerando, venda de lançamentos, terceiros e locação.

 

Aprendizado para os negócios - A palestra promovida pelo Secovi-SP lotou o auditório da Frias Neto. Representando o prefeito Luciano Almeida, esteve presente o secretário de Desenvolvimento Econômico, Trabalho e Turismo, José Luiz Guidotti. Em sua opinião, as informações compartilhadas pela Secovi-SP são fundamentais para ele como gestor público e também empresário.

“A secretaria lança seu olhar para os investimentos que estão acontecendo, como atrair mais empresas para a cidade. Já alcançamos R$ 5 bi em novos investimentos e plantas industriais, o que fomenta todo o mercado, gerando demanda também para a habitação. Nos últimos dois anos, de janeiro de 2021 a janeiro de 2023, de acordo com o Caged (Cadastro Geral de Empregados e Desempregados), Piracicaba abriu mais de 16 mil vagas de emprego. Para mim como secretário, bem como incorporador, esse evento da Secovi serve como uma bússola, para entendermos as demandas do mercado, as necessidades e quais produtos podem fazer mais sucesso”, disse.

Para o diretor-presidente da Frias Neto Consultoria de Imóveis, Angelo Frias Neto, os detalhes apontados pela pesquisa feita pela Brain Inteligência Estratégica fazem a diferença para a tomada de decisão dos empresários e gestores do setor.

“O Secovi-SP mudou sua metodologia há 3 anos. Antes era feita uma pesquisa de mercado anual, agora a Brain realiza esse levantamento e análise por trimestre. Isso nos dá uma maior precisão, os dados são mais bem detalhados, mostrando o potencial da cidade. Desta forma, vimos no Encontro Secovi do Mercado Imobiliários de 2023 que temos um estoque baixo, de cerca de 6 meses de consumo. É claro que existem diversas particularidades, como a categoria do imóvel e a localização, mas precisamos ter atenção sobre isso. De 2021 para 2022, o volume de lançamentos e vendas diminuiu pouca coisa, mas as vendas foram muito positivas, em especial no fim do ano”, pontuou.

O público que participou do encontro foi formado principalmente por incorporadores, loteadores, corretores de imóveis associados e representados ao Secovi-SP. Para Laís Zambetta, da Zambetta Empreendimentos, a palestra foi excelente e pode ser um diferencial nos negócios. “Estamos inseridos em um mercado competitivo, por isso é imprescindível obter informações para projetar lançamentos e produtos. Acredito que a iniciativa do Secovi-SP é importante para o crescimento e desenvolvimento das cidades. Para nós que amamos novidades e tudo o que é diferente esse tipo de encontro é incrível”.

De acordo com o supervisor comercial da Franzolin Engenharia, Rodrigo Joaquim Patah, a pesquisa é uma ferramenta dos negócios para atingir bons resultados. “É importante às incorporadoras o investimento em inteligência, que foi o que tivemos na palestra do Secovi-SP, de uma forma mais geral e acessível para todos do setor. A Franzolin é adepta desse tipo de iniciativa. Contratamos consultorias particulares para cada empreendimento. Desta forma, conseguimos entender melhor o perfil da cidade. Ou seja, entendemos que não basta apenas entregar um folheto bonito, é preciso usar as informações das pesquisas para alcançar nossos objetivos”.

Compartilha da mesma opinião, o gerente de Locação da Frias Neto, César Travalini. Para o gerente e corretor especialista, além de possibilitar uma melhor análise da situação, as pesquisas apontam direcionamentos. “Eu achei a palestra muito boa, objetiva, com informações claras e nenhum pouco cansativa, o que é muito importante para que todos consigam ter atenção ao conteúdo. Acredito que os dados trazidos pela Brain e Secovi são essenciais para montarmos as estratégias dos nossos produtos e assim chegarmos ao objetivo final. Além de consolidar as informações que percebemos acontecer na prática, a análise que foi feita nos aponta novos horizontes e perspectivas mais amplas”.

Já João Paulo Miori, gerente de Terceiros da Frias Neto, e Gustavo Dumit, gerente de Lançamentos da Frias Neto, apontaram a confiabilidade dos dados. “Sempre é importante termos informações, especialmente com a qualidade do Secovi e da Brain. Esse conteúdo norteia o nosso trabalho com as equipes, fazendo com que aproveitemos melhor as oportunidades do mercado imobiliário”, destacou Miori. Para Dumit, “o Secovi e a Brain realizam um grande serviço disponibilizando informações imprescindíveis a todos do mercado, que desta forma, têm mais conhecimento para direcionar o próprio trabalho”.

O Encontro Secovi-SP do Mercado Imobiliário contou com o patrocínio da Comgás e a Brain Inteligência Estratégica no apoio institucional. Todo o conteúdo da palestra estará disponível para consulta a partir da terça-feira (18 de abril) no portal do Secovi-SP: www.secovi.com.br.